ug官方网站:华润置地推深圳两“豪宅”冲业绩,“万人摇”的润玺二期遇冷

(文/解红娟 编辑/马媛媛)当初“万人摇”的深圳豪宅华润城润玺,二期还剩下200套房源卖不出去。

12月16日,深圳华润城润玺二期开盘,采用线上选房的方式。据了解,项目此次共备案3栋(1、2、3栋)住宅,共1024套房,备案价格最低为12.2万/平起,最高为13.9万/平方米,平均价格约13.2万/平方米。

和润玺一期9690批购房者抢1171套房源的“万人摇”盛景不一样,截止认筹期,润玺二期共吸引1486批客户成功意向登记,认筹率仅为145.12%。

认筹率走低,项目成交同步爆冷,开盘至17日凌晨1:30分,润玺二期仍剩余约200套房源待售。

资深媒体人温姑娘向观察者网表示,华润深圳润玺二期受冷,主要受目前市场情绪的影响。一方面,整个市场情绪低落,信心不足;另一方面,华润城润玺二期的价格倒挂没有一期明显,购房者预期缩小。

“日光”神话被打破

公开资料显示,深圳华润城是广东省规模最大的城中村整体改造项目,也是华润置地全国范围内在建规模最大的项目。

根据规划,深圳华润城的业态包括住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、人文剧场、幼儿园、小学及九年一贯制学校等,旧改后将变身为超大规模、新型、现代化的商业、商务中心及居住社区。润玺二期正是其中的住宅部分。

时间倒拨回七年前,华润置地将该区域住宅部分命名为华润城润府,于2014年11月取证入市,均价约5万/平方米的400多套房源在3小时内售罄。随后,华润城润府在2015年12月加推润府二期,房屋价格也相继升至7万/平方米。

真正让华润城项目开始被誉为“网红神盘”的,当属润府三期“6776人抢741套房”的战绩。2018年6月,华润城润府三期推售741套住宅房源,备案均价85524元/平方米,共吸引了6676组客户摇号抢房。

深究原因不难发现,润府三期与前两期项目存在一二手倒挂现象。中介门店资料显示,当时润府一期一套建面89平方米的3房二手价约900万元,一套113平方米的3房二手价约1200万元。

也就是说,当时周边二手房均价皆超过了10万元/平方米,和新房之间至少存在1.5万/平方米的价差,从而引发了全城摇号。

两年后,华润城将该项目更名为润玺。当年11月,润玺一期开盘入市,共推售1171套房源,入市均价13.1万/平方米。据时代周报报道,华润城润府一期二手房均价约为18.23万元/平方米,华润城润府三期二手房均价约为18.12万元/平方米,一二手倒挂超过5万元/平方米,全城“众筹打新”。

由于项目一二手倒挂严重,润玺一期共吸引9690批购房者符合选房资格,认筹率高达827.5%,成为当时有名的“万人摇”项目。而经过两天摇号选房后,润玺一期不出意外“日光”了。

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润玺二期遭遇滑铁卢的原因也是同样的逻辑。据链接官网显示,华润城润府一期、二期、三期小区均价皆为13.2万元/平方米,和润玺二期13.2万/平方米的新房均价相比,基本没有一二手倒挂。

“结合交楼周期来看,购房者还要考虑投资资金的时间成本。”资深媒体人温姑娘表示,在润玺二期没有一二手倒挂的前提下,“房屋容积率大,高楼层太密集,公共空间小;靠沙河西路,噪音比较大;交楼时间晚,不近地铁;总价偏高,部分户型采光不好”等矛盾突出。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示,年底市场在吹暖风,企业推盘积极,预售证审批也比较及时。此外,年底一线城市房价涨幅放缓,环比甚至有跌的现象。因此,大量投放项目的背景下,市场竞争肯定激烈,产品更要精细化、特色化,品质价格要经受得住考验才能获得客户认同。

合计贡献销售额约300亿元

有意思的是,推售润玺二期期间,华润置地将均价约11.1万/平方米的前海润�o府同步入市,被业内誉为“华润双杰”。

公开资料显示,前海润�o府此次推售743套住宅,主力户型为110平方米和150平方米,总价区间1099万-2052万/套。共有1728批客户完成诚意登记,认筹比为1:2.32。12月21日,项目公证摇号选房,第1090号选中第743套房源,日光售罄。

“虽然不是主要原因,但在某种程度上,前海润�o府是导致润玺二期跌下神坛的原因之一。”业内人士向观察者网表示,润玺二期总价区间为1426-3737万/套,虽然两个项目不在同一片区,但由于均价相差不大,总价部分重合,面对的客户群体趋向一致,一般开发商会尽量避免出现客户分流现象, 防止去化不佳。

值得一提的是,以最小面积110平方米、均价11.1万/平方米计算,前海润�o府将为华润置地提供超100亿元的销售金额;同样以润玺二期最小面积120平方米、均价13.2万/平方米计算,该项目售罄后将贡献162.2亿元的销售额。

换句话说,销售顺利的话,“华润双杰”此次将为华润置地深圳大区提供约252.92亿元的销售金额,几乎是其2021年前6月的总和。数据显示,截至2021年6月底,华润置地深圳大区实现销售额255.77亿元。

更值得一提的是,截至2021年11月30日,华润置地累计实现合同销售金额约2706.1亿元,同比增长10.0%。按华润置地首席财务官郭世清在年初业绩会上定下的3150亿元销售目标计算,今年前11个月华润置地完成全年目标的85.91%。

也就是说,要想完成年度目标,华润置地还需要完成443.9亿元的销售额,相当于其两个月的合同销售金额。以2021年11月单月举例,华润置地实现总合同销售金额约203.6亿元。

如此看来,深圳大区两个高端项目同时入市,颇有种背负年度业绩冲刺重任的意味。如若两个项目售罄,其他大区销售正常,华润置地确实有可能完成年度目标。但华润城润玺二期的遇冷,让业绩达成充满了不确定性。

卢文曦表示,华润置地在业绩完成度上还是有一定缺口的,项目急切入市有冲击销售目标的意图。不管最后结果如何,项目还是能回笼部分资金,就算有一点落差,场面也不会太难看。此外,今年房企压力大,投资者应该也会有心理预期。

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